Multifamily se llama el nuevo negocio inmobiliario en Santiago: “Si no puedes comprar una vivienda, arrienda una”
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Hay un nuevo tipo de negocio inmobiliario en Santiago. Las inversiones en la ciudad, que son millonarias y a la par con rubros como la minería, han comenzado a derivar desde la tradicional venta de casas y departamentos a los sectores medios al arriendo. Con la inflación de los precios de la vivienda en la ciudad cada vez son más las personas excluidas de este derecho mutado en mercado en cuanto la magnitud de la deuda y la precariedad salarial les impide enfrentar una hipoteca. Un estudio de la Universidad Católica de hace un tiempo alertaba de este fenómeno que hoy las inmobiliarias y el libre mercado desatado se han encargado de abordar. Si no puedes comprar una vivienda, arrienda.
El negocio está en pleno auge. Una sociedad entre los bancos, la inmobiliaria y la constructora a costa de la escasez de vivienda y su carestía. El año pasado, y en plena pandemia, el negocio creció un 35 por ciento y este año estiman que cerrará con unos cien edificios. Quienes están detrás de este negocio son inmobiliarias grandes, fondos de inversión y manejan miles de departamentos. Assetplan, por ejemplo, tiene una cartera de casi diez mil propiedades.
Lo que observamos es una clásica expresión del mercado inmobiliario. De la ciudad como un lugar abierto a los buenos negocios. Santiago, como otras grandes ciudades, sufre de una especulación de los precios en especial en sus comunas centrales con acceso directo a la infraestructura. Y eso cuesta dinero.
El estudio detecta una brecha creciente entre el precio de la vivienda y los salarios. Dos flujos distantes, que tienen un impacto especial en las clases medias, sin capital, sin capacidad de ahorro ni subsidios. Mientras las viviendas han aumentado su valor nominal entre un 95 y 150 por ciento, según el sector de la capital, los ingresos han crecido solo 25 por ciento en el mismo período.
Mientras en 2009 el valor promedio de una unidad habitacional era cercano a los $ 50 millones, entre 2016 y 2017 este era de $ 86,5 millones. Sobre estos valores, los académicos publicaron en mayo del 2018 el estudio que analizaba la cantidad de personas que pueden comprar una vivienda: aproximadamente de cada 10 familias, seis no pueden pagar por una vivienda, ni siquiera por las más baratas. Por tanto, no hay más alternativa que el arriendo o subarriendo.
Hay países más decentes que han enfrentado este problema, que no es solo económico y financiero, sino social. En Europa el estado tiene una cartera importante de viviendas que entrega bajo diferentes modalidades a las familias de menores ingresos. Incluso en Nueva York existe un sistema similar.
El caso de Viena, Austria, es un buen modelo en el subsidio a la vivienda. El municipio de Viena tiene unas 200 mil viviendas que entrega subsidiadas, departamentos no muy lejos del centro, entre 50 y 60 metros cuadrados. En otros números, casi la mitad de las viviendas de la ciudad son sociales o un 60 por ciento de los residentes viven en este tipo de departamento. Por un lado hay una ayuda a los ciudadanos de menores ingresos al tiempo que hay también un control de la especulación.
La ciudad tiende a reproducir las distorsiones que el modelo neoliberal genera en todos los mercados. La desigualdad en los ingresos se representa en el espacio urbano. Con los precios por las nubes y con los salarios estancados, la ciudad se convierte en un territorio fragmentado, con barrios residenciales vallados que disfrutan de una alta calidad de vida, sectores de servicios, también segregados, y el resto de la ciudad, que depende finalmente de la siempre escasa inversión pública.
En esta escena la ciudad sufre un deterioro progresivo que se expresa en múltiples áreas. Desde la carencia de infraestructura privada y pública de calidad en la mayoría de los barrios, el cierre de la movilidad barrial para la gran mayoría de las personas, el hacinamiento en ciertas áreas o el colapso en el transporte, tanto en el público como en privado.
Sin el concurso efectivo del sistema público la ciudad está condenada a reproducir y amplificar estos males. A estas alturas, solo alterando las políticas de forma urgente para frenar el proceso de deterioro y segregación.
Por Paul Walder
