¿Qué sucederá con los 25 edificios ilegales en Las Condes?
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En conocimiento de la existencia de varios «errores» contenidos en el permiso de edificación N° 37, del 29 de marzo de 2018 mal autorizado por la Directora de Obras Municipales (DOM) de Las Condes, a nombre de la Inmobiliaria Mirador Oriente S.A., la fundación Defendamos la Ciudad lo denunció en noviembre de 2018 en la Contraloría General de la República. Se trata de un mega proyecto inmobiliario de 25 edificios en altura a ubicarse en un terreno de 131.422 m2 localizado en la calle Vital Apoquindo números 1.400, 1450 y 1.500 de esa comuna. Cómo era lógico dicha Contraloría, en dictamen E58945 del 11/12/20, lo declaró ilegal por varias razones.
Estamos hablando de un millonario proyecto residencial y de equipamiento comercial que contempla 443 viviendas, 12 locales comerciales y 1.163 estacionamientos. Quien firmó el permiso es el arquitecto José Luis Ugarte,
La ilegalidad del proyecto se asocia a la vulneración de las exigencias de uso de suelo, al emplazar edificios habitacionales en área de restricción por concepto de inundación, que sólo permite áreas verdes. El proyecto también incumple las normas de la escala del equipamiento, basadas en que el permiso mencionado sostenía que la calle Vital Apoquindo era clasificada como vía “colectora”, en circunstancias que el Plan Regulador Comunal (PRC) de Las Condes la clasifica de vía “local”, lo que admite proyectos cuya carga de ocupación no supere 250 personas, pero el proyecto contempla 333 personas, y por tanto excediéndose de ese parámetro urbanístico.
Adicionalmente el proyecto contravino las normas de exigencias mínimas de estacionamientos para bicicletas, debiendo haber considerado al menos 488 unidades, pero no consultó estacionamiento alguno para tales efectos. El proyecto incumplió igualmente las normas de densidad máxima, que contempla la Tabla B, de la Zona E-Ab4, del PRC de Las Condes. También se evidenció que el proyecto mal aprobado por la DOM de Las Condes no era coincidente con el evaluado ambientalmente, aspecto que esa unidad municipal deberá poner en conocimiento del Superintendente del Medio Ambiente (SMA, a fin de que esta última entidad pondere la necesidad de ejercer la atribución que le confiere el artículo 3°, letra j), de su ley orgánica.
En suma, el permiso en comento no solo estuvo muy mal otorgado por parte de la funcionaria municipal, sino también por la arquitecta revisora, cuya misión, previo sustancioso cobro de honorarios, es asegurarle al cliente que las normas aplicadas eran las idóneas.
La Contraloría también instruyó a esa municipalidad para que regularice, en el plazo de solo 15 días, algunas disposiciones del PRC, que son contrarias a derecho, como es lo referido a un incremento de la densidad y constructibilidad por predios que enfrentan calle Vital Apoquindo, dado que las normas urbanísticas deben fijarse por zona o subzona, y no en función de factores ajenos a la zonificación. Mientras no se corrija tal PRC, la DOM debe abstenerse de seguir aplicándola para otros casos. El argumento de la Municipalidad de que tal beneficio habría sido validado por el artículo quinto de la Ley N° 21.078 y también por el Decreto 14 de 2019 del Minvu, fue desestimado por la Contraloría. Similar reproche hizo la Contraloría respecto de las normas sobre densidad neta que contiene el PRC de Las Condes, toda vez que el artículo 2.1.22 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) exige que la densidad se fije en términos brutos.
Esta no es la primera oportunidad que se reprocha ilegalidades que adolece el PRC de las Condes. De hecho, ya se han emitido más de 50 dictámenes que han objetado las disposiciones de dicho instrumento normativo que se han excedido de su ámbito de competencia, sin que el alcalde Lavín haya hecho nada concreto al respecto, manteniendo la incertidumbre jurídica a los permisos de edificación.
Es más, aun cuando la Municipalidad de Las Condes preparó hace un año la modificación N° 11 de su PRC, sin que avance en modo alguno. En dicha modificación se afirma que su propósito es ajustar las disposiciones del PRC al marco que le fija la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y su OGUC, toda vez que hasta hoy no lo hace.
Dicha modificación N° 11 ha sido confeccionada por la arquitecta Marisol Rojas, ex autoridad del Minvu, contratada para esos efectos por la Municipalidad de Las Condes, lo que genera un eventual conflicto de intereses, toda vez que esa profesional también está contratada paralelamente por la conspicua Asociación de Oficina de Arquitectos (AOA), cuyos socios y directores tienen interés directo en lo que se determine en dicho PRC que concentra las más altas inversiones inmobiliarias del país. De hecho, lo que es gravísimo, el permiso 37 de 2018 está patrocinado por arquitectos afiliados a la mencionada AOA.
La relación entre regulación urbana y valorización de los terrenos es un asunto muy sensible, donde los conflictos de intereses afloran con mucha facilidad, y que rara vez, por no decir nunca, se controlan. Este columnista sostiene que el poder político tolera este vicio. Por ejemplo, es un hecho comprobado que, con la modificación N° 8 del PRC de Las Condes, donde le cupo participación directa y protagónica al arquitecto José Ramón Ugarte, actual vicepresidente de la AOA, pero que en aquel entonces fue contratado por la Municipalidad de Las Condes.
Dicho profesional le introdujo una norma especial al terreno ubicado en calle Vital Apoquindo, con la cual se permitía incrementar en más de 40 veces la densidad base de la Zona E-Ab4 del PRC y que, poco tiempo después, se comprueba que el mismo profesional tiene relación con la Inmobiliaria Mirador Oriente S.A., es decir, aquella que obtiene el PE 37 de 2018. Ugarte al mismo tiempo era asesor de la ex ministra de Vivienda Magdalena Matte.
De ahí que también llama la atención que la Contraloría optó por no pronunciarse respecto de otra parte de las denuncias efectuadas por la Fundación Defendamos la Ciudad, especialmente en lo referido al eventual conflicto de intereses que pudiere asistirle al arquitecto José Ramón Ugarte, justamente por su participación en la modificación N° 8 del PRC de Las Condes, hermano y socio del arquitecto que suscribe el proyecto que fue declarado contrario a derecho. Actualmente el arquitecto Ugarte participa en el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano (CNDU), instancia pública que asesora al presidente Piñera.
El tema de los conflictos de intereses en el sector urbanismo y construcción no ha sido adecuadamente atendido, aun cuando la Ley 21.078 sobre transparencia del mercado del suelo, pretendió hacerlo, motivado por el caso Caval.
De hecho, la mencionada Ley 21.078 no reguló el conflicto de intereses de un profesional que participa en la confección o aprobación de un Plan Regulador, y al mismo tiempo tenga intereses inmobiliarios, ya sea directamente o a través de la influyente AOA y de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC), cuyos socios y directores tienen intereses directos en el negocio inmobiliario. Los eventuales conflictos de intereses en el sector inmobiliario, se produce debido a que, lo público y lo privado se entremezclan. De hecho, tanto la AOA como la CCHC participan activamente en la discusión normativa de reformas a la OGUC que lleva adelante el Minvu, sin que nadie de los que hablan en la prensa de transparencia y probidad se oponga.
El actual ministro de Vivienda y Urbanismo, Felipe Ward, quien también se desempeña como presidente del CNDU, debería tomar cartas en este bochornoso asunto y ser más cauteloso respecto de los conflictos de intereses que están en juego, especialmente de aquellas personas que le proponen cambios normativos o que participan en sus comisiones, incluyendo el CNDU. Lo mismo debiera hacer el alcalde Lavín respecto de las personas que participan en la modificación del PRC de Las Condes que son activos asesores de empresas o instituciones ligadas a intereses inmobiliarios.
Por otro lado, cabe destacar que dictamen N° E58945/2020 de la Contraloría que es vinculante para las partes afectadas, y por ello se le dirigió al alcalde Lavín, con copia a todos los interesados. Sin embargo, hay varios datos curiosos, que dan para reflexionar.
Primero, el dictamen se dirige a Héctor José Parra, quien que no aparece vinculado al proceso, el cual era un ex contralor de la 6a región de O´Higgins, y además esposo de la abogada Mónica Cerda Fuller, funcionaria de la Contraloría. Parece que la Ley N° 20.730, que regula el Lobby y las gestiones que representen intereses privados, no ha sido suficiente o eficaz para transparentar este tipo de situaciones, ni tampoco lo ha sido coherente con el propósito anticorrupción y transparencia en que está empeñada la Contraloría.
De hecho, los únicos partícipes del procedimiento en comento que tramitó Contraloría, según el propio Dictamen E58945, además del denunciante (la Fundación Defendamos la Ciudad), fueron el distinguido abogado Robert Gillmore, socio del ex Contralor Ramiro Mendoza, en representación de la Inmobiliaria Mirador Oriente S.A. y el arquitecto José Ramón Ugarte en su propia defensa, dado el eventual conflicto de intereses que lo afectaba.
De ahí que nace la pregunta, ¿qué intereses particulares pudo representar el ex contralor de la 6a región, Héctor José Parra, dentro del procedimiento al interior de la Contraloría que culminó con el Dictamen E58945?
Todo parecería indicar, sin embargo, que el ex contralor Parra gestionó los intereses de Ugarte, sin que haya quedado explícito el vínculo, justamente lo contrario a lo que busca transparentar la mencionada Ley N° 20.730. Sería conveniente que esta situación se aclare por parte de los 2 aludidos y por la propia Contraloría.
Segundo, el Dictamen E58945 se emite después de 2 años de efectuada la denuncia, y con ello, prescribió la acción de invalidación del permiso contrario a derecho que regula el artículo 53 de la Ley N° 19.880, sobre procedimiento administrativo.
Tercero, la excesiva tardanza en pronunciarse por parte de la Contraloría respecto de los graves hechos denunciados, también podría tener como consecuencia la eventual prescripción de otros actos que pudieren revestir el carácter de delitos.
De hecho, el arquitecto Ugarte participó en el primer Gobierno del presidente Piñera, pues representaba al Minvu en las leyes que tramitaba en el Congreso Nacional y también en las modificaciones a la OGUC, sin siquiera estar contratado por esa Cartera de Estado, como lo reconoció una ex Ministra de Vivienda en su Ord. N° 991, de fecha 7 de diciembre de 2015 dirigido al Consejo de Defensa del Estado (CDE).
También agrega la ex ministra, Ugarte actuó en representación de los intereses de Cencosud, para el proyecto de Cencosud ubicado en Av. Presidente Kennedy N° 8950, de la comuna de Vitacura, frente al Alto Las Condes. En efecto, se registra, según la ex ministra, una reclamación deducida con fecha 19 de junio de 2015 por Ugarte, ante la Seremi de Vivienda y Urbanismo, para tratar de alegar la supuesta vigencia de un Permiso de Edificación muy antiguo en tal dirección, obtenido por otro privado con las normas de Las Condes, el que había caducado a los 3 años de cursado. Este asunto fue resuelto a través de 2 dictámenes de la Contraloría, acogiendo las denuncias de la fundación Defendamos la Ciudad y como consecuencia de ello, la DOM de Vitacura declaró la caducidad automática del añoso permiso que contenía normas muy permisivas inexistentes en Vitacura.
Como se apreciará, el arquitecto Ugarte dentro del Ministerio de Vivienda y Urbanismo desempeñó una serie de actividades en carácter de funcionario público, sin perjuicio de realizar actividades paralelas de carácter privado, de aquellas que promueven intereses particulares, en temas relacionados con sus actuaciones de función pública.
En otro orden de ideas, será interesante hacer seguimiento de la posición que adopten los representantes e inversionistas de la Inmobiliaria Mirador Oriente S.A., frente al Dictamen E58945, pues, aun cuando no se invalide el PE 37 otorgado en su favor, por la prescripción que establece el artículo 53 de la Ley N° 19.880, dada la tardanza de Contraloría en pronunciarse, igualmente fue declarado contrario a derecho por aspectos relevantes de incumplimiento de la legislación que lo afecta. Así las cosas, la incertidumbre jurídica para la inversión se tornará probablemente insostenible, y no por culpa de la Contraloría, sino que de los «errores» que se derivan de los antecedentes presentados por los interesados, incumpliendo voluntariamente la legislación de urbanismo y construcciones.
También será interesante conocer la opinión que le merece a la Cámara Chilena de la Construcción el episodio contenido en el dictamen de la Contraloría, dado que el representante legal de la Inmobiliaria Mirador Oriente S.A., José Manuel Poblete, forma parte de su comisión de certeza jurídica (sic) de los permisos de edificación.
Y demostrativo de la tolerancia a las prácticas indecorosas en este sector de la economía, a pesar de que el dictamen de la Contraloría se les envió a todos los medios de la prensa hegemónica, la misma que critica la posverdad en las redes sociales, ninguno de ellos, tanto en papel como digitales, para no incomodar a «los de arriba», se ha referido al asunto. Este columnista sabe que en Chile es de mal gusto dar a conocer las prácticas corruptas, pero peor es callarlas. Por ello, invitamos a los «cómplices pasivos» para que se atrevan a ejercer un periodismo comprometido solo con la verdad de los hechos.
Por Patricio Herman
